契税是什么怎么算？

新的契税法将于2021年9月1日起施行，契税法指的是以在国内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，计算土地增值额时可扣除。

一、纳税义务人和征税对象

（一）纳税义务人

对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：

转让方（卖方）	承受方（买方）
1、增值税 2、城建税和教育费附加、地方教育附加 3、印花税（产权转移书据） 4、土地增值税 5、企业所得税、个人所得税	1、印花税（产权转移书据） 2、契税

（二）征税对象规定

国有土地使用权的出让、土地使用权转让（不包括农村集体土地承包）以及房屋的买卖、赠与、交换

辨析土地使用权出让和转让的差异

具体情况	特点
土地使用权出让	土地买卖一级市场
土地使用权转让	土地买卖二级市场（不含农村集体土地承包经营权的转移）

特别提示

1.对承受国有土地使用权应支付的土地使用金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税

2.买房者不论其购买目的是什么，只要房屋权属变化，就要照章缴纳契税

3.房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税

4.以资产做投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按入股房产现值缴纳契税

5.以自有房产作股投入本人投资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税

6.赠与

（1）受赠人照章纳缴纳契税；“获奖方式取得房屋”实质上是接受赠与房产

（2）继承

①法定继承：不征

②非法定继承：征收

二、税率、计税依据和应纳税额计算

（一）税率采用幅度比例税率（3%-5%）

（二）计税依据

征税对象	纳税人	计税依据（不含增值税）
土地使用权出让	受让方	成交价
土地使用权转让
房屋买卖	买方
土地使用权赠与、房屋赠与	受赠方	市场价
土地使用权交换、房屋交换	付出差价方	差价

三、税收优惠

（一）一般规定

个人购买住房	契税优惠政策
第一次购买公有住房	免
家庭唯一住房；90平以下	1%
家庭第二套住房（不含北上广深）；90平以下	1%
家庭唯一住房；＞90平	1.5%
家庭第二套住房（不含北上广深）；＞90平	2%

≤90平的都是1%

（二）特殊规定

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税；计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益，受让方也应缴纳契税

四、征收

基本要点	主要规定
纳税义务发生时间	纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天
纳税期限	纳税义务发生之日起10日内
纳税地点	土地、房屋所在地